最新IPO土地房产租赁审核关注20例

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1、赛伦生物

根据问询回复，发行人存在租赁温泉村农用地的情形。

请发行人结合所在地的法律、法规及相关规范性文件，说明发行人租赁农用地是否已履行必备的程序，是否合法合规。

请保荐机构及发行人律师核查并发表明确意见。

2、金宏气体

2.1徐州金宏租赁情况

招股说明书披露，公司全资子公司徐州金宏生产场所位于江苏晋煤恒盛化工有限公司（简称“江苏恒盛”）二分厂区内。根据徐州新沂市政府关于化工企业入园的要求，江苏恒盛现有生产地需要搬迁，公司目前已与江苏恒盛签订在搬迁后的新厂区内建设二氧化碳尾气回收装置的协议（以下简称《协议》），但徐州金宏仍面临江苏恒盛搬迁导致暂时性停产的风险。

请发行人说明：（1）结合新沂市政府关于化工企业入园的要求，说明江苏恒盛现有生产场地的最迟搬迁时间、目前搬迁进度及预计完成搬迁时间；（2）徐州金宏在江苏恒盛现有生产场地上的固定资产情况及搬迁时的处理方式，预计搬迁费用及承担主体，相应的会计处理及对发行人的具体影响；（3）《协议》的主要内容，在搬迁后的新厂区内建设二氧化碳尾气回收装置的时间安排，预计完成时间，是否与老厂区搬迁完成时间衔接；结合徐州金宏目前的订单情况及其搬迁进度，说明如果搬迁是否会导致违约风险或诉讼风险及对发行人的具体影响，相关风险揭示是否充分。

请发行人律师对上述事项进行核查，并发表明确意见。

2.2发行人及其他子公司的租赁情况

发行人及其子公司的主要生产经营地与招股说明书披露的自有土地、房产与租赁土地、房产情况不匹配。

请发行人列表披露发行人及其子公司主要生产经营地与其自有和租赁土地、房产的匹配关系，并在风险因素部分补充披露部分生产经营场所的租赁风险。

请发行人说明发行人及其子公司是否涉及租赁集体用地或划拨用地，如涉及，是否符合相关土地管理法律法规，在瑕疵土地或厂房上产生的收入、利润及其占比情况，租赁价格的公允性，是否存在无法续租的风险，量化说明如无法续租或租金上涨，对发行人生产经营的影响。

请发行人律师对上述事项进行核查，并发表明确意见。

3、禾信仪器

招股说明书披露：截至招股说明书签署之日，公司及子公司办公场所均为租赁房产，尚未拥有自有房产，公司拥有两项土地使用权。

请发行人说明：（1）租赁房屋的具体用途并分析租赁房屋与所提供产品或服务的内在联系；（2）说明生产经营所用场地主要通过租赁取得是否会影响公司的持续经营；（3）说明发行人所租赁房屋的权属是否存在纠纷或潜在纠纷，有关房产是否为合法建筑，是否办理租赁备案手续、相关租赁合同是否合法有效，是否存在不能续租的风险；（4）说明该等租赁的出租方与发行人股东、董监高及主要客户、供应商是否存在关联关系，租赁价格是否公允；（5）说明土地使用权的取得方式，是否存在权属纠纷或潜在纠纷，披露该土地的利用现状与未来规划；（6）说明前述事项是否影响发行人的资产完整性和独立持续经营能力，发行人是否可能被行政处罚、是否构成重大违法行为，是否构成本次发行上市的法律障碍。

请发行人说明：（1）租赁在集体建设用地上建造的住宅是否符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》关于集体建设用地使用用途的规定；（2）发行人及其子公司承租在集体建设用地上建设的房产，且尚未取得房屋权属证书的原因，有关房产是否为合法建筑、是否可能被行政处罚、是否构成重大违法行为，是否存在纠纷或潜在纠纷；（3）瑕疵房产占发行人营业收入及利润的比例，对公司的生产经营的影响。

请保荐机构以及发行人律师核查，并就下列事项发表意见且说明具体理由和依据：（1）发行人是否存在使用或租赁使用集体建设用地、划拨地、农用地、耕地、基本农田及其上建造的房产等情形，是否符合《土地管理法》等法律法规的规定、是否依法办理了必要的审批或租赁备案手续、有关房产是否为合法建筑、是否可能被行政处罚、是否构成重大违法行为出具明确意见；（2）发行人获取上述土地使用权的合规性；（3）评估租赁的房屋对于发行人的重要性，是否对发行人持续经营能力构成重大不利影响。

请发行人说明：如因土地问题被处罚的责任承担主体、搬迁的费用及承担主体、有无下一步解决措施等，并对该等事项做重大风险提示。

4、中科晶上

根据招股书披露，（1）南京晶上租赁的房屋出租人为南京市麒麟科技城建设发展有限公司和南京熊猫电子股份有限公司，南京市麒麟科技城建设发展有限公司与2020年第一大客户麒麟开发区管委会构成关联关系；（2）根据南京晶上与麒麟建设分别于2019年6月19日、2020年6月29日签署的《租赁合同》，优惠前的租金标准为2.6元/天/平米，优惠后租金为0元/天/平米；（3）截至报告期末，发行人及其子公司租赁的其他房产未办理租赁备案。部分租赁房屋租赁期限即将到期，部分尚未取得产权证书。

请发行人按照《招股说明书准则》第53条规定对租赁房屋的权属状态进行披露。

请发行人说明：（1）南京市麒麟科技城建设发展有限公司和南京熊猫电子股份有限公司与发行人主要客户的关系，发行人租赁前述房产的背景和商业合理性；（2）租金是否公允，测算以市场价格租赁前述房产对发行人经营业绩的影响；对租赁房产相关客户销售价格的公允性，是否存在其他利益安排；（3）发行人及其子公司租赁房产是否符合规划用途；租赁房屋在发行人生产经营中起的作用，是否存在到期不能续期的风险，并针对性完善相关风险提示内容。

请保荐机构和申报会计师对上述事项（1）和（2）、发行人律师对上述事项（3）进行核查并发表意见。

5、联动科技

根据申报材料：（1）园区投资公司向发行人出租9.717亩工业性质的土地，租赁期限自2013年6月1日至2059年8月31日，前述土地系园区投资公司于2009年9月从经济合作社处承租而来，租赁期限为自2009年9月1日至2059年8月31日；租赁土地的性质为划拨国有建设工业用地和划拨集体建设工业用地；（2）若园区投资公司承租地块未取得村民会议三分之一以上成员或三分之二以上村民代表的同意，或其未取得有批准权的人民政府批准，则租赁协议存在被认定为无效的风险；（3）发行人未在该租赁土地上建设其他建筑物或构筑物，上述土地未作为生产用地，发行人承租前述租赁的土地对发行人的经营影响较小。

请发行人说明：（1）报告期内公司取得的房产土地及租赁土地的具体用途或计划用途，发行人报告期内的生产场所及地址，是否存在厂址搬迁的情况或计划，如是，厂址搬迁的对发行人生产经营的影响；（2）租赁划拨国有建设工业用地和划拨集体建设工业用地的合法法规性；（3）园区投资公司与发行人签订的土地租赁合同及园区投资公司与经济合作处的租赁合同的主要条款及各方权利义务，发行人承租该租赁土地是否违反前述合同约定或相关法律法规，是否存在被处罚或违约的风险，是否对发行人生产经营构成重大不利影响。

请保荐机构、发行人律师就上述事项核查，并发表明确意见。

6、锐芯微

招股说明书披露：发行人及子公司无自有房屋及建筑物，生产经营场所系租赁取得，租赁期间多至2020年止。其中，多处租赁房产出租人为历史股东昆山莘莘科技发展有限公司，且天津慧微租赁的房屋土地性质为划拨用地，未取得土地管理部门和房产管理部门的批准文件，北京诚博租赁的房屋出租人为北京理工大学房地产办公室，出租方未能提供房屋的权属证明文件，苏（2018）昆山市不动产权第0170944号房产面积为3,831.43平方米，为发行人的研发、组装、测试场所，出租人为昆山易德威汽车零部件有限公司。前述三处租赁房屋未办理租赁备案手续。

请发行人说明：（1）租赁各处房产是否属于生产经营相关的重要房产，报告期各期产生的收入、毛利及占比情况，到期后是否续租，租赁房屋实际用途与其法定用途是否相符，是否存在因违法违规被行政处罚的风险；（2）多处房产出租人为历史股东昆山莘莘的原因和合理性，租赁价格的公允性；（3）未取得批准文件、权属证明文件、租赁备案的房产租赁的合法合规性，是否存在纠纷或潜在纠纷，如果搬迁对公司持续经营的影响及相关补救措施。

请保荐机构、发行人律师对上述事项进行核查，并结合相关租赁房屋的具体用途、对发行人的重要程度、租赁费用的公允性、租赁期限、到期后的续约安排、发行人的处置方案等，就上述情况是否对发行人的资产完整性构成重大不利影响发表明确意见。

7、盛诺基

根据招股说明书，发行人租用新宁县万塘乡新伍村179.19亩基本农田种植草本中草药淫羊藿。

请发行人说明：（1）发行人租赁基本农田用于种植中药材淫羊藿，是否会构成对基本农田的破坏，发行人如何持续保证不破坏耕作层；（2）发行人租赁基本农田用于种植中药材，是否符合国家关于基本农田管理的相关法律法规和政策规定；（3）如有关政府主管部门要求收回土地、责令发行人搬迁，对发行人生产经营造成的不利影响，及发行人的应对措施；（4）结合上述问题，视实际情况进行风险提示。

请发行人律师核查并发表明确意见，并提供发表意见的具体依据。

8、瑞能半导

根据问询回复：1）吉林瑞能自设立时即向华微电子租赁厂房进行生产经营，所租赁华微电子的厂房与华微电子其他项目的厂房位于同一厂房内，共用同一排污口及厂房辅助设施；（2）2003年11月，华微电子与吉林飞利浦（吉林瑞能前身）签署《提供动力设施服务之服务水准协议书》，华微电子向吉林瑞能提供电力供应、城市水源供应、压缩空气供应、排泄废物处理服务供应、污水处理供应、蒸汽供应等服务，吉林瑞能按照供应量向华微电子缴付费用，上述该等动力设施服务系因吉林瑞能租赁华微电子厂房所必须的配套服务，具有合理性和必要性，不属于双方共用厂房设备情形，亦不属于共享资源要素情形；（3）华微电子环评报告将吉林瑞能项目作为在建项目测算，报告中记载“由于吉林飞利浦半导体股份有限公司与本项目共用一个生产厂房及生产辅助设施，因此本次评价把吉林飞利浦半导体股份有限公司五英寸生产线项目作为在建项目”。请发行人说明：（1）华微电子向吉林瑞能提供厂房租赁、动力设施服务、污水处理等配套服务的具体内容及价格公允性；（2）结合共用厂房、排污口及厂房辅助设施、共用环评手续的具体情况，说明发行人是否存在与华微电子共享资源要素的情形，并模拟测算搬迁生产基地可能给发行人业务和财务造成的影响，并量化披露相关风险。

请保荐机构、申报会计师核查上述事项，说明核查方式、依据，并发表明确意见。请保荐机构、申报会计师和发行人律师结合《审核问答（二）》第7条和《招股说明书准则》第62条的规定，对发行人资产完整和独立性发表明确意见。

9、中远通

招股说明书披露，截至招股说明书签署日，公司及其子公司的租赁房产有9处。部分房产租赁期限将到期。

请发行人说明：（1）前述租赁房产对应的生产线的情况；（2）租期即将届满的租赁房产续租的可能性，是否存在不能续期的风险，有无具体应对措施；（3）搬离前述房产对发行人生产经营的具体影响。

10、华依科技

发行人子公司霍塔浩福生产经营场地系租赁取得，属于国有建设用地、工业用途；出租人上海浦东车灯有限公司拟通过出让方式取得土地，但目前尚未取得产权证书。

请保荐机构、发行人律师核查上述土地使用权的归属，出租人是否有权出租该等土地及房屋，霍塔浩福在该等场地生产经营是否存在法律风险；若无法继续使用该等场地可能产生的迁建费用，订单承接、执行可能受到的具体影响，发行人能否采取有效措施消除该等影响，并发表明确核查意见。

11、新朝阳

根据律师工作报告，发行人拥有的部分房屋建筑物未取得房屋权属证书，账面价值755.45万元。该等房屋建筑物系发行人自关联方鲜农纷享、成都新炉受让猕猴桃基地所附带的房屋建筑物，并非发行人建造形成。上述房屋建设在发行人租赁的集体土地上，相关土地为农用地，该等房屋建筑物存在拆除/没收/处罚等法律风险。

请发行人说明：（1）发行人租赁的集体土地是否符合国家及地方有关农村土地管理法律法规的规定，是否改变农用地用途、是否涉及基本农田、是否履行必要的审批或租赁备案手续，有关房产是否为合法建筑、未取得房屋权属证书的原因、取得证书是否存在法律障碍、是否面临行政处罚风险、是否构成重大违法行为；（2）土地或房产的面积占发行人全部土地或房产面积的比例、使用上述土地或房产产生的收入、毛利、利润情况，上述土地及房屋的主要用途、是否为发行人的主要生产经营场所、对发行人生产经营的重要性；（3）将来如因土地或房产问题被处罚的责任承担主体、搬迁费用及承担主体、有无下一步解决措施等。请发行人结合回复情况，在重大事项提示部分充分揭示相关风险。

请保荐机构和发行人律师就上述事项进行核查，说明核查程序、过程及依据，并对不规范情形是否对发行人持续经营构成重大影响、可能面临的行政处罚、是否构成重大违法行为、本次发行上市是否面临法律障碍等发表明确意见。

12、东亚机械

招股说明书披露，报告期内发行人曾承包西柯镇下山头社区居委会土地，目前该土地承包事项已终止。

请发行人补充披露：

（1）承包土地是否属于集体土地或划拨地，是否取得权属证书，是否办理租赁备案手续，是否符合土地管理法等法规的规定，是否存在行政处罚风险；

（2）终止协议的基本情况，搬迁费用的承担方，是否对发行人生产经营产生不利影响。

请保荐人和发行人律师发表明确意见。

13、凯淳股份

发行人的办公场所和仓库均为租赁取得。其中，仓库位于浙江省嘉善县，面积5,221平方米，是发行人的唯一仓库。

请发行人：（1）结合发行人买断式的经营模式、销售区域范围、仓库工作人员数量以及仓库空间实际利用情况等，补充披露发行人仅拥有一处仓库的合理性。（2）补充披露发行人仓库销售发货所采用的物流渠道，报告期内各物流渠道的订单数量、成本或费用金额，以及是否与品牌线上销售服务的业务收入相匹配。（3）补充披露该仓库的产权情况，是否存在被要求搬迁的风险，如是请补充披露替代措施及可行性。（4）补充披露发行人租赁房产是否已按照相关规定办理租赁备案登记手续，如否，请补充披露是否存在行政处罚风险及解决措施。

请保荐人核查上述事项，发行人律师核查事项（2）（3）（4），申报会计师核查事项（2），分别详细说明核查过程、核查手段，并发表明确意见。

14、挖金客

发行人的办公场所均为租赁取得，其中，慎昌大厦、中国国际科技会展中心以及川渝大厦的办公场所租赁期限已分别于2020年3月、4月、5月届满。

请发行人：（1）补充披露前述租赁场所的续签情况，相关办公场所是否已发生变更；（2）补充披露发行人租赁房产是否已按照相关规定办理租赁备案登记手续，如否，请补充披露是否存在行政处罚风险及解决措施；（3）补充披露发行人及其子公司是否独立办公，是否存在与第三方共用办公场所的情形。

请保荐人、发行人律师核查并发表明确意见。

15、招标股份

根据申报文件：（1）2017年以来，控股股东招标集团将其位于福州市鼓楼区洪山园路68号的办公用房租赁给发行人及其下属子公司；（2）截至2020年9月30日，除交通检测、交通监理、经纬测绘等子公司有少量自有房屋外，发行人大部分办公经营场所均来自租赁；（3）公司租赁房屋存在未取得房屋产权凭证的情形；根据公司提供的说明，如公司不能继续使用该等房屋，公司能够较容易找到替代性的物业；（4）公司租赁房屋存在未办理租赁备案的情形，公司控股股东招标集团就未办理租赁备案可能带来的费用及罚款出具了补偿承诺。

请发行人：（1）结合关联租赁的用途、占比及重要性，补充披露公司资产的完整性、关联租赁的价格公允性及程序完备性，关联租赁到期后，有无合理的续租或解除关联租赁的解决方案；（2）补充披露未取得房屋产权凭证的租赁房产具体情况，包括但不限于出租房、承租方、地址、租赁期间、租金、面积和占比、用途等；（3）补充披露相关房屋未取得产权证书、未办理租赁备案的原因和合规性；（4）补充披露重要经营场所所在房产的稳定性和合法合规性情况，续租是否存在障碍，是否存在租赁合同被认定无效或搬迁风险，对发行人主营业务有何种影响。

请保荐人、发行人律师发表明确意见。

16、百诚医药

招股说明书披露，报告期内，发行人尚无自有房产，13处房产均为租赁房产，其中6处租赁房屋将于明年年中到期。同时，报告期内发行人持有多块土地使用权。

请发行人：

（1）补充披露发行人所租赁的房屋是否取得产权证书，未取得产权证书的租赁面积及占比，上述房屋的所有权瑕疵是否对发行人生产经营产生重大影响；

（2）补充披露发行人租赁房屋是否办理登记备案及相关手续，是否存在潜在法律风险；

（3）补充披露部分将于明年到期的租赁房产的续期情况，是否存在到期无法续租的风险，发行人针对可能出现搬迁事项的应对措施，量化分析房屋租金上涨对发行人的影响；

（4）补充披露发行人土地使用权的基本情况，发行人土地使用权是否存在空置的情形，是否违反相关土地出让协议及规定，发行人土地使用权的未来使用计划。

请保荐人、发行人律师发表明确意见。

17、兆讯传媒

招股说明书披露，公司无自有房产，经营办公用房均为租赁取得。请发行人补充披露：（1）所租赁房屋权属是否存在纠纷，租赁房屋是否为合法建筑，相关土地所有权的取得及使用是否合法，是否存在不能续租的风险；如发行人需要更换租赁房产，可能对发行人生产经营及业绩造成的影响；（2）租赁房产的出租方与发行人股东、董监高、其他核心人员、客户是否存在关联关系，租赁价格的公允性；（3）是否存在租赁使用集体建设用地、划拨地、农用地、耕地、基本农田及其上建造的房产等情形，是否存在被收回的风险。请保荐人、发行人律师发表明确意见。

18、通灵股份

2015年10月，发行人控股子公司中科百博与寿县双庙集镇埝东村村民委员会签订《土地租赁合同书》，约定采用租赁方式将农民流转的土地转租给中科百博，用于农光互补太阳能光伏发电。申报材料中未对相关内容进行详细说明。

请发行人补充披露中科百博承租集体所有土地的类型，是否涉及基本农田，是否符合《土地管理法》等法律法规的规定，是否依法办理了必要的审批或租赁备案手续，上述土地的具体用途，如不能正常租赁是否可能会对发行人生产经营造成重大不利影响。

请保荐人、发行人律师发表明确意见。

19、孩子王

根据审核问询回复，截至2020年6月30日，发行人及子公司、分公司合计承租498处物业，其中474处物业用于直营门店运营。直营门店运营用房中，350处租赁物业的出租方提供了产权证书，但88处的出租方与产权方不一致，其中54处出租方提供了产权方的委托证明。剩余124处直营门店运营用房中，121处出租方尚未办理取得房屋产权证书，但提供了国有土地使用权权属证书及《建设工程规划许可证》。请发行人：

（1）请结合相关规定，补充披露出租方与产权方不一致时，上述产权方的委托证明的法律效力，是否可有效证明出租方租赁该房产的合法性，是否有效保证发行人长期合法租赁该房产；剩余34处未提供委托证明物业的面积及占总门店经营面积比重，测算该物业涉及门店收入及净利润占比情况；该租赁房产瑕疵是否对发行人的持续生产经营构成重大不利影响；

（2）补充披露瑕疵租赁房产是否涉及集体用地或划拨土地的情形，是否面临强制拆迁或行政处罚的风险；瑕疵租赁房产的面积及占总门店经营面积比重，测算该等物业涉及门店收入及净利润占比情况；

（3）列表简述发行人租赁所有房产合同的期限，租期少于1年期的披露其合理性；发行人与出租方间是否约定优先续租条款，截止目前，租期已到期、临近到期的是否均已顺利续签合同；报告期内发行人门店搬迁的具体情况，搬迁原因，新店是否均开业，测算搬迁事项导致停工对发行人营业收入、净利润的不利影响；发行人与出租方是否约定被行政强制拆迁的补偿条款，截止目前，是否存在被勒令行政强制搬迁的情形。

请保荐人、发行人律师核查并发表明确意见。

20、致远装备

申报材料显示，报告期内发行人向成都佳成、三友智造、江苏鸿昌等租赁了三处厂房。

请发行人补充披露租赁房屋是否为合法建筑，相应厂房的租赁单价、租赁面积占对应生产经营主体面积的比例、涉及的生产工序及重要性、实现收入和利润占比；对比其他第三方报价，披露租赁单价的公允性；发行人分子公司的生产经营厂房是否全部为租赁取得，是否存在搬迁风险；分析并披露前述租赁对发行人资产完整性和业务独立性的影响。

请保荐人和发行人律师核查并发表明确意见，重点说明相关厂房是否能确保发行人长期使用，并就房屋租赁是否对发行人资产完整和独立性构成重大不利影响发表明确意见。