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[出售区] 基础设施公募REITs方案书【公募REITs】

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发表于 2021-9-12 19:09:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
《投资银行业务合规管理风险控制现场检查底稿》
本帖最后由 okuda 于 2021-9-12 19:20 编辑

基础设施公募REITs方案书

前言:公募REITs对大家来讲应该一点也不陌生了,前期也更新了几篇关于公募REITs、香港REITs、新加坡REITs的相关系列文章,各位同学的反响非常强烈。甚至有同学留言可否借用数据写论文,再这里说一声,我撰写的所有文章都是借用jrweike.com 金融微课ABS项目底稿系统内全套申报文件的相关材料素材,如有需要的可自行去金融微课官网下载,鉴于现在公募REITs的发行热度,我后期将连续撰写多篇关于公募REITs发行的文章,如撰写内容有欠妥之处还烦请各位同学留言斧正。对感兴趣的同学可以持续关注待更新、近期将更新多篇公募REITs的分析案例和文章欢留各位留言交流。

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(数据来源:www.jrweike.com.金融微课)

1、什么是REITs

REITs(Real Estate Investment Trusts)是一种不动产证券化产品,它通过发行基金单位,集合公众投资者资金,由专业机构进行投资和管理,资金投资于不动产,并将产生的收入以派息的方式分配给投资者,获取长期稳定的投资收益。简而言之,REITs将不动产资产或权益通过证券化的方式转化为标准金融产品公开上市交易,是优质资产的上市。

常见的REITs投资于有经常性收入的持有型房地产及基础设施项目,包括办公楼、商业零售、酒店、 公寓、物流、工业厂房、电力、水务、交运、通信设施等。

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(数据来源:www.jrweike.com.金融微课)

2、从全球看,REITs是重要资本市场产品

在成熟市场中, REITs
与股票、债券间相关性低,不同区域间REITs表现的相关度也较低低,因此REITs被视为股票,债券,现金之外的第四类金融资产,1998-2017年间相关性统计如下:

公募REITs 表现与股票、固收产品(债券、银行存款等)的相关系数在0.4-0.7 之间。

美国权益型REITs与标普500指数、债券指数之间相关系数仅为0.58与0.19,抵押型REITs与标普500指数、债券指数之间相关系数仅为0.37与0.23。

全球各主要区域REITs 市场表现之间相关系数大体在0.3-0.8之间,部分相关系数低于0.3,REITs在区域风险分散角度具备较高的配置价值。

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数据来源:wind资讯

3、从境内看,REITs迎来了战略机遇,多家龙头企业积极筹备

从金融创新服务国家基础设施建设战略角度看,公募REITs是解决中国经济金融体系深层次问题的重要应对,具有较高政治定位,长期发展潜力巨大;

通过发行公募REITs,可以改善基础设施行业行业长周期、高负债、重资产运营模式,打造“资金+资产”、“建设+运营”可复制模式的良性循环;

从监管政策看,2007年人民银行、证监会与银监会设立REITs专题研究小组,积极探索中国REITs市场;

2020年被成为REITs元年,公募REITs正式启航。

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数据来源:wind资讯

从实际推出情况看,目前已有近50单优质项目已通过地方发改委的初选,被推荐至国家发改委,第一批试点项目已完成答辩;

通过初选的项目主要涉及仓储物流、公共事业基础设施、交通能源、污水处理、产业园区、和数据中心六大类,涵盖传统领域、新基建在内的主要基础设施类型;

各项目类型的龙头企业均积极推出REITs产品,菜鸟、普洛斯、顺丰、京东、苏宁、盐田港、深圳越海、复兴国药、宝湾物流、南山控股、首创股份、深圳地铁、中关村等多家龙头企业均积极推出REITs产品;

成熟公募REITs市场中,规模排名前30%的REITs总市值占全市场总市值的70%-80%,且集中度在持续提升,龙头企业早期设立的公募REITs先发优势明显;

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(数据来源:www.jrweike.com.金融微课)

4、发行公募REITs重要意义

(1
)盘活存量改善财务

通过发行公募REITs可以盘活存量资产,报表中相应的固定资产会部分转化为货币资金,收入、利润也会因资产处置而提升,优化了流动性指标和收入指标。

(2
)轻资产运营实现良性扩张

收到募集资金后,可以投向新的开发项目资本金科目,培育成熟后通过扩募再次装入公募REITs中,实现滚动扩张+轻资产运营。通过募集资金偿还债务还会释放企业的银行授信,而REITs则可以在体外再加40%杠杆,充分发挥了杠杆经营的扩张效应。

(3
)激发管理团队积极性,提升运营效率

公募REITs发行阶段,可以设计“董监高跟投”的股权激励方案;运营阶段,可以设计合理的收入激励机制,激发运营管理团队的积极性,提升项目运营效率和回报,对二级市场也会构成良性反馈。

(4
)通过结构设计,保持并表关系,维持运营稳定(或有)

通过合同条款设计、基金份额较高比例持有等方式,可以保持原始权益人对标的资产的并表关系,维持项目的长期稳定运营,还可以在产品合同中设计关于资产后续转让的排他性条款。

(5
)估值抬升增收益

长期而言,通过改善项目运营效率,提升公募REITs整体估值,原始权益人可以获取基金份额增值收。

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数据来源:wind资讯

5、试点政策-监管体系

监管体系不断完善,发改委、证监会作为行政监管部门,沪深交易所、证券业协会和基金业协会作为自律管理部门

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(数据来源:www.jrweike.com.金融微课)

6、试点政策-重点区域和行业

聚焦重点区域。
优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域,支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

聚焦重点行业。
优先支持基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。证监会指引中特别指出不含住宅和商业地产,且长租公寓未被提及。

加强融资用途管理。
应符合国家产业政策,鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设。

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(数据来源:www.jrweike.com.金融微课)

7、申报与发行

从项目及产品申报流程看,主要包括向发改委申报项目、发改委推荐至证监会、向交易所提交上市申请。

各省级发展改革委主要从项目是否符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度,以及鼓励回收资金用于基础设施补短板领域等方面出具专项意见;

省级发展改革委出具专项意见基础上,国家发展改革委将符合条件的项目推荐至中国证监会;

证监会机构部主要负责核准公募基金发行、交易所负责资产支持专项计划层面的审核并出具无异议函,并同步向交易所提交相关上市申请;

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(数据来源:www.jrweike.com.金融微课)

从发行及上市看,发行上市流程主要涉及6
个环节:确定战配投资者、发售申请、网下询价并确定发行价格、认购、回拨及配售、成立、上市:

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(数据来源:www.jrweike.com.金融微课)

8、申报与发行-投资人结构

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(数据来源:www.jrweike.com.金融微课)

9、项目结构

中国节能或其子公司、其他投资者认购基金份额,公募REITs投资ABS,ABS收购项目公司股权。

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(数据来源:www.jrweike.com.金融微课)

10、业务类型

依据国家相关政策,中国节能旗下清洁能源发电与固废处理、城镇污水处理、节能环保产业园区等重点业务板块十分契合公募REITs对基础设施行业要求,建议贵司在此基础上按照试点阶段地域政策要求,优先选取京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域的优质项目。

11、建议关注业务板块-清洁能源发电与固废处理

中国节能的清洁能源发电业务包括风能发电、生物质发电以及太阳能发电,相关业务契合公募REITs中的优质资产要求,相关资产持有主体详见下表:

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数据来源:wind资讯

风力、生物质、太阳能都是清洁能源,是碳中和背景下未来能源结构的基础和发展方向,首批试点项目中首钢生物质发电已受到市场广泛关注认可,贵司储备了大量的优质资产,未来持续注入优质资产潜力较大,有望打造成为REITs行业龙头。

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数据来源:wind资讯

12、建议关注业务板块-节能环保产业园区

截至2020年末,中国节能开发的节能环保园区数量已达41个,总规划用地达6,920亩,初步实现了从浙江辐射长三角、从沿海走向内地的跨越式发展格局,符合本次试点中对重点行业、业务地域分布的要求。

持有园区数量较多,通过REITs提前回收资金,用于新的园区投入开发,可有效降低资产负债率提升企业财务表现。

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(数据来源:www.jrweike.com.金融微课)

根据《指引》要求,建议参照以下标准筛选项目:

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数据来源:wind资讯

建议中国节能根据上述标准初步筛选出资产清单列表:

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(数据来源:www.jrweike.com.金融微课)


13、公募REITs与企业IPO比较

公募REITs业务在监管法规、申报注册流程、上市交易方式等方面与企业IPO业务较为相似,市场普遍将公募REITs业务称为资产的IPO。对于财务负担较重的基础设施运营企业而言,公募REITs作为资本市场重大创新,为企业带来了新的上市途径和股权融资手段。公募REITs与企业IPO在监管要求方面的比较如下:

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(数据来源:www.jrweike.com.金融微课)

其他关注点包括国资转让问题、股权转让所得税问题、运营权问题、其他股东的协调等

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(数据来源:www.jrweike.com.金融微课)
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