公募REITs方案建议
公募REITs方案建议前言：改变资本市场融资产品的结构，REITs在国内资本市场是一个新的产品，但在境外早已经是一个成熟的产品，本文根据jrweike.com 金融微课的ABS项目工作底稿的资料对公募REITs的交易结构及融资方案进行了分析总结，如撰写得欠妥之处还望斧正。如有不同见解的可下方留言，我将根据金融微课上的全套申报文件进行持续分析更新，要多了解的同学可以持续关注。
（数据来源：www.jrweike.com 金融微）
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1、公募REITs政策解读——政策要点
项目申报：
省级发改委出具专项意见 → 国家发改委推荐至证监会 → 证监会、沪深交易所审查
区域：
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试点行业
1、交通基础设施。收费公路、铁路、机场、港口项目。
2、能源基础设施。风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目，特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目，分布式冷热电项目。
3、市政基础设施。城镇供水、供电、供气、供热项目，以及停车场项目。
4、生态环保基础设施。城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用。
5、仓储物流基础设施。
6、园区基础设施。位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区（以《中国开发区审核公告目录（2018年版）》发布名单为准）、战略性新兴产业集群（以国家发改委公布名单为准）的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施。
7、新型基础设施。包括数据中心类、人工智能项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目。
8、保障性租赁住房。包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目。
9、其他。（1）具有供水、发电等功能的水利设施；（2）自然文化遗产（以《世界遗产名录》为准）、国家AAAAA级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施。
不含住宅、商业用地，酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目。
2、公募REITs政策解读——基础设施项目标准
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3、公募REITs交易结构
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（1）、公募REITs发售并设立：
公募REITs按照基金合同募集、设立并完成备案。原始权益人认购公募基金份额不得低于20%，5年内限售。
（2）、专项计划设立：
公募REITs认购专项计划全部份额，公募基金完成投资。
（3）、受让股权并发放股东借款：
专项计划根据股权转让协议完成股权变更；按照股东借款协议发放股东借款。
（4）、运营管理
公募基金管理人委托运营公司运营项目公司及基础设施资产。
4、公募REITs设立流程
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5、公募REITs重点关注问题
（1）募集规模：募集规模需根据项目净现金流确定，假设前提为：未来三年现金流分派率不低于4%，现金流分派率=当期基金分红/期初发行规模。可用金额=募集规模 - 税费 - 自持（不少于20%）。
（2）资金用途：偿还部分负债（如有）后的剩余资金，需投入新的基础设施建设。
（3）外部借款：公募基金规则规定总资产不能超过净资产的140%，因此，按照10亿募集规模测算，外部借款不能超过4亿，且募集资金用途限于日常运营、维修改造、项目收购等。
（4）是否并表：自持一定比例（不低于34%，具体比例需视公司审计机构意见）以上，有可能实现并表；否则，可视为出表融资。
（5）资金期限：对于原始权益人而言，出让股权获取的资金无使用期限，为自有资金。
（6）申报时间：约半年到一年（首批较慢、后续会加快）。需先进入国家发改委试点项目库，经正式申报后由国家发改委推荐至证监会，再通过证监会审核。
（7）增信措施：无需原始权益人及关联方提供任何增信措施。
6、公募REITs与其他债项融资工具比较
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