本帖最后由 L.L 于 2022-10-1 15:05 编辑
张江光大园公募REITs项目总结
前言：公募REITs对大家来讲应该一点也不陌生了，前期也更新了几篇关于公募REITs、香港REITs、新加坡REITs的相关系列文章，各位同学的反响非常强烈。甚至有同学留言可否借用数据写论文，再这里说一声，我撰写的所有文章都是借用jrweike.com 金融微课ABS项目底稿系统内全套申报文件的相关材料素材，如有需要的可自行去金融微课官网下载，鉴于现在公募REITs的发行热度，我后期将连续撰写多篇关于公募REITs发行的文章，如撰写内容有欠妥之处还烦请各位同学留言斧正。对感兴趣的同学可以持续关注待更新、近期将更新多篇公募REITs的分析案例和文章欢留各位留言交流。
1、行业发展迅速
20世纪80年代以来，各级人民政府批准设立的经济技术开发区、高新技术产业开发区、工业园区、文化创意园区。
生态园区、保税区和出口加工区借助政府给予的优惠政策和良好的基础设施迅速发展。
30多年来，我国各级开发区持续吸引外资，并吸收先进管理经验，在产业培育、城市建设、出口创汇、科技进步、创造就业、增加税收等方面都取得了显著的成就，并成为中国经济极具潜力的经济增长点。
数据来源：wind资讯
2、行业规模占国民经济比例巨大
2018年，全国219家国家级经开区总体上呈现稳中有进的发展态势，总计实现地区生产总值9.5万亿元，占国内生产总值的比重为11%。
2018年，18个国家级新区(雄安新区除外)地区生产总值约4.25万亿元，占全国经济比重为4.7%，对国内生产总值增长贡献率约为5.6%。
2019年，我国169家国家高新区实现生产总值12.2万亿元，上缴税费1.9万亿元，分别占国内生产总值的12.3%、税收收入的11.8%。
3、产业园介绍-上海市场情况
上海市产业园区市场依据发展成熟度的差异，分为核心型产业园区和成长型产业园区；
核心型产业园区包括张江板块、漕河泾板块、金桥板块、临空板块和市北板块，在空间分布上主要集中于中环线附近；
从市场存量来看，截至2020年第四季度，上海核心产业园区体量8,267,933平方米，其中优质项目体量2,643,415平方米。
成长型产业园区包括周康板块、外高桥板块、浦江板块、紫竹板块、松江板块和桃浦板块，空间分布相对分散，距离中心城区更远。
资料来原：仲量联行
4、张江光大园公募REITs项目产品结构及要素表
5、产品要素表
张江光大园位于上海市浦东新区盛夏路500弄1-7号，分为1-6号项目工程及7号项目工程，占地面积20,914.50平方米，总建筑面积为50,947.31平方米，于2014年竣工， 7个项目工程总层数分别在4至11层不等，整体可租赁面积（不含自用204.53平方米）43,487.84平方米，已出租面积43,275.24平方米；
项目属于张江板块的优质园区，入驻企业主要来自于在线新经济、集成电路、金融科技、先进制造业等四大产业；
6、优质产业资产
（1）资产成熟运营，区位优势显著
截至2020年末，张江光大园出租率达99.51%，吸引了包括集成电路、在线新经济、金融科技、先进制造业等在内的30余家行业头部企业入驻，整体分散度较为良好。
张江科学城是上海市以及浦东新区重点发展的产业园区，也是浦东新区经济发展的重要增长极。张江光大园位于张江科学城核心位置—上海集成电路设计产业园内，重要交通网络环伺，临近地铁广兰路站（地铁2号线及在建的21号线交汇站），具有良好的区位优势。
（2）完善的资产管理体系和运营管理支撑
集挚咨询本项目提供存续管理服务，集挚咨询的运营管理团队为张江光大园原运营团队，长期扎根区域市场，在产业招商、运营管理等方面具备丰富的经验，为投资人创造最大化的资产运营收益。
（3）区域新兴产业集聚效应凸显
截至2020年末，张江科学城有从业人员40多万，在地经营企业5000多家，跨国公司地区总部53家，外资研发中心163家，已成为全上海高层次人才集聚度最集中的区域；
人才优势、区域政策优势等条件在持续助推上海集成电路设计产业园产业集聚效应，在已入驻产业园的250多家设计企业中，涵盖了集成电路设计龙头企业、细分领域龙头企业。全球芯片设计10强中有7家、全球排名前10的制药企业中有7家，在张江设立了区域总部、研发中心，区域产业集聚较为凸显。
（4）张江为项目输出优质资产和运营管理
张江高科作为张江科学城的核心开发主体、市场著名的产业园区开发运营机构，拥有丰富的资产储备。发行基础设施REITs是张江高科产业园区创新发展的重要战略布局。未来张江高科将以优质的储备资产为基础，助力基础设施REITs进一步发展壮大。
7、公募REITs对于发行人的重要意义
（1）参与国家重大金融创新，树立行业标杆地位
公募REITs作为我国金融体制改革的重大创新金融工具之一，受到国家各部委重视，各部委亦积极参与REITs政策和市场的建设工作，企业积极参与国家金融创新有利于树立在地区和行业内的标杆地位，提升企业的市场影响力。
（2）打造资产上市平台，盘活存量资产，构建可持续发展、高效益发展的生态链条
通过REITs产品实现“资产上市”，盘活存量持有型资产，构建资产与资本之间的桥梁，完成产业链条和资金链条闭环的搭建，形成稳定的资本运作平台，构建持续循环的投融资体系，为业务可持续发展提供强力支撑。
（3）拓展股权融资渠道，降低企业负债水平
在原有债权融资的基础上，进一步拓展以资产为主的股权融资渠道，丰富金融工具可选范围，提升企业融资效率同时减少企业对于传统债务融资方式的依赖，有效降低资本金占用，帮助企业实现“去杠杆、控负债、降成本”的目标。
（4）助力发行人实现轻重资产分离的体制创新，提升整体投资收益
通过REITs实现轻重资产分离，重资产部分充分释放物业价值，出表回笼资金，优化财务报表，并继续进行优质项目的投资开发。同时，加强轻资产品牌的优势打造，建立业务“护城河”，提升企业估值倍数，同时充分享受轻资产运营带来的高附加值，提升整体投资效益。
（5）项目意义
公募REITs可盘活存量资产，实现“资产”与“资本”间的高效转化，减少持有型资产对企业的资金占用，加速资金回笼、降低资产负债率，实现业务规模扩张。企业通过打造“公募REITs”+“轻资产运营平台”两大平台，双轮驱动，打造重资产开发投资、运营孵化、盘活退出的完整闭环。
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发表于 2022-10-1 15:04:49
