首创股份公募REITs方案建议

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前言：公募REITs对大家来讲应该一点也不陌生了，前期也更新了几篇关于公募REITs、香港REITs、新加坡REITs的相关系列文章，各位同学的反响非常强烈。甚至有同学留言可否借用数据写论文，再这里说一声，我撰写的所有文章都是借用jrweike.com 金融微课ABS项目底稿系统内全套申报文件的相关材料素材，如有需要的可自行去金融微课官网下载，鉴于现在公募REITs的发行热度，我后期将连续撰写多篇关于公募REITs发行的文章，如撰写内容有欠妥之处还烦请各位同学留言斧正。对感兴趣的同学可以持续关注待更新、近期将更新多篇公募REITs的分析案例和文章欢留各位留言交流。

（数据来源：www.jrweike.com.金融微课）

1、入池项目符合试点要求

深圳项目、合肥项目从所属区域、行业类型、运营时间等方面，均符合中国证监会、国家发改委《试点通知》及国家发改委《申报通知》中对试点项目的全部筛选标准

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2、深圳项目基本情况

首创股份目前主要选取2个项目作为入池基础设施项目，分别为深圳市福永、松岗、公明水质净化厂BOT特许经营项目（以下简称“深圳项目”）、合肥市十五里河污水处理厂PPP项目（以下简称“合肥项目”）

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3、深圳项目的运营情况基本信息如下

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相关核心经济指标测算，假设深圳项目的初步估值为8.17亿元

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假设项目公司层面无杠杆的情况下，项目公司层面可供分配金额=EBITDA-所得税支出，上述未来现金流数据仅为初步假设，以最终出具的可供分配金额测算报告为准。

附：深圳项目全生命周期简要概况

预测期间：2021年-2033年预测折现率：9.98% 评估方法：收益法评估基准日：2020年12月31日

主要假设：污水处理费单价：维持当前价格水平，全周期均不考虑调价因素的影响日均处理污水量/设计产能：100%

福永、松岗、公明水厂当前含税价格分别为1.3713元/吨、1.3267元/吨及1.5068元/吨；

设计产能分别为：12.50万吨/日、15.00万吨/日及10.00万吨/日（当前处理量均为设计产能的100%）

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4、合肥项目基本情况

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5、深圳项目的运营情况基本信息如下

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相关核心经济指标测算，假设合肥项目的初步估值为9.29亿元

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假设项目公司层面无杠杆的情况下，项目公司层面可供分配金额=EBITDA-所得税支出；

合肥项目公司于2018年11月开始商业运营，经营性现金流流入较少，故2018年的经营性净现金流为负；

上述未来现金流数据仅为初步假设，以最终出具的可供分配金额测算报告为准；

6、未来二年现金流预测情况

本项目由会计师事务所对本项目未来运营情况出具《富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金2021年度、2022年度可供分配金额测算审核报告》，基础设施资产未来两年净现金流分派率及内部收益率预测情况如下：

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7、公募REITs交易结构及资产管理安排

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资产管理安排：首创股份为项目提供资产管理服务

作为第三方管理机构，首创股份将发挥丰富的运营管理经验优势，对污水处理项目进行管理，运营管理团队、质量、资源投入较公募REITs项目操作前不发生变化；

8、拟实施步骤

通过公募基金+专项计划的架构，最终形成“公募基金– 专项计划– 项目公司– 基础设施项目”的持有链条，

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现金流分配的说明

项目公司的现金流通过支付专项计划借款利息及分红的方式抽取到专项计划；

经过专项计划及公募基金的逐层分配后，依据不得低于年度可供分配金额的90%的分配原则，最终向公募基金投资人进行分配；

9、基金费用

（1）固定管理费：H＝E1×0.1%+E2×0.86% （年度）

E1为最近一次经年度审计的基金净资产

E2为经年度审计的基金营业收入

（2）*浮动管理费：每一个会计年度结束后，基金管理人对项目公司的净收入指标进行考核，根据项目公司年度EBITDA完成率确定浮动管理费用由运营管理机构收取浮动管理费用，具体安排：

(a)当EBITDA完成率≥120%时：浮动管理费=2.6%*预测当期“净收入指标”+超额部分*40%

(b)当110%≤EBITDA完成率＜120%时，浮动管理费=2.6%*预测当期“净收入指标”+超额部分*30%

(c)当105%≤EBITDA完成率＜110%时，浮动管理费=2.6%*预测当期“净收入指标”+超额部分*20%

(d)当95%≤EBITDA完成率＜105%时，浮动管理费=2.6%*审计的当期净收入指标

(e)当85%≤EBITDA完成率＜95%时，浮动管理费= 2.6%*审计的净收入指标*50%

(f)当EBITDA完成率＜85%时，浮动管理费=0

净收入指标=净利润+所得税费用+利息支出+折旧与摊销+基础设施项目资产减值准备的变动-基础设施项目资产的处置利得或损失+项目公司直接支出的浮动管理费

超额部分=经审计当期的净收入指标-基金初始发行评估预测的当期净收入指标

（3）基金托管费：年度托管费=E1×0.01% (年度）

自证监会、发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，本项目作为证监会、国家发改委、上交所的重点支持项目，第一时间积极开展首批公募REITs试点的筹备工作，并于4月28日提交申报；

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10、公募REITs市场参与机构

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