2、各机构委托代理关系图
3、发行机制
4、搭建公募REITs过程中权益转让流程示意
5、REITs方案实施各环节税收方面总结（1）重组阶段 （预计不适用）
重组阶段通常在同一控制下资产出资形式新设项目公司并平价转让，能够有效规避重组阶段的企业所得税、增值税、土增税、以及契税，本项目公司较为干净、不持有其他资产，不涉资产重组；
（2）股权转让阶段
因发生真实股权转让，原始权益人应按股权增值部分缴纳所得税；
解决方案：优选由原始权益人内部亏损公司先行持股项目公司，亏损抵扣转让所得，此种方案可以降低甚至完全规避所得税；
（3）存续分配阶段
通过“大债+小股”结构，在收益分配时可避免项目公司和REITs层面双重征税；
实践中该操作已较为常规；
综上所述，REITs目前三个关键环节的税务筹划均已有成熟可行方案，具体税负成本清晰可预测。
6、公募REITs产品税收研究
目标：专项计划获得项目公司股权。
操作步骤：
1、设立私募基金：私募基金管理人设立契约式私募基金，发起人或关联方认购首期出资，完成基金备案；
2、设立专项计划：券商作为计划管理人设立专项计划，购买契约式私募基金已出资份额并缴纳剩余出资，获得契约式基金的全部份额；
3、股权收购：契约式私募基金收购项目公司100%股权；
4、构建债权：私募基金向项目公司发放股东借款，借款用于置换项目公司既有负债。
7、转让环节税务分析
资产转让剥离过程中卖方一般不需要缴纳土地增值税；
根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税„2018‟57号）第四条：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税；
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（2011修订）第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税；
一般会计师的税务意见认为土地增值税的征税范围是直接转让土地使用权（土地买卖）或者直接转让土地使用权及其地上建筑物（房产买卖），认为转让公路所在项目公司股权的行为不属于土地增值税的征税范围，因此无需缴纳土地增值税。
（1）税法要点：
企业转让股权收入，应于转让协议生效且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得并征收所得税；
企业所得税的税率为25%。国家需要重点扶持的高新技术企业为15%，小型微利企业为20%，非居民企业为20%；
企业应纳所得税额=（收入总额-准予扣除项目金额）*适用税率；
（2）实际操作：
所得税按照转让时的实际股权转让溢价作为纳税基础进行缴纳
建议：
1）在原始权益人内选择有亏损空间的主体、并在重组环节先将目标项目公司股权划转至该主体内。旨在股权转让至REITs环节中的转让利得优先吸纳亏损空间、合理降低税务成本；
2）通过在私募基金下设现金包公司，通过项目公司股权与现金包公司换股，实现项目公司的股权转让。通过换股形式下适用特殊重组的税务认定，实现递延纳税；
8、转让环节规避所得税方法：寻找亏损主体（优选）
9、转让环节规避所得税方法：股权置换（存在一定税务风险）
10、存续期税务分析：“股+债”结构合理资本弱化
（1）“股+债”结构可解决的问题
不同于股权投资者分配税后净利润，REITs产品投资者可分配项目公司EBITDA，“股+债”结构可充分利用债务工具的所得税税盾效应（利息可在所得税前以财务费用形式扣除），从而扩大可分配现金流，提升标的资产估值
私募基金作为项目公司关联方，其发放给项目公司的贷款偿还利息可享受所得税扣除，根据扣除标准规定，债权持有上限不超过权益投资的2倍
实际操作中，可以通过上调债权利率的方式以利息回收项目公司现金流并避开所得税，原则上不得超过同期贷款利率4倍，实操中税局会关注股东借款利率的合理性
（2）“股+债”结构的法律要求
根据《中华人民共和国企业所得税法》第四十六条规定“企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。”
财政部、国家税务总局2008年发布的《关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》进一步明确：在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：
（一）金融企业，为5:1
（二）其他企业，为2:1
11、存续期税务分析：构债方案
负债结构搭建上，通常有如下方案，可根据项目公司既有股债情况将项目公司债务构建至最高比例：1）资产重组阶段选取目标资产相关负债（可考虑计划提前还款的金融机构借款、股东借款及关联方借款等）与目标资产一并重组；2）反向吸并；3）先增资再减资：通过项目公司未分配利润转增资，在履行相应工商程序后做减资的方法形成项目公司对股东的应付减资款。
反向吸并具体操作：
（1）REITs设立前，由项目公司原股东设立SPC，SPC收购项目公司100%股权（先交割、待收到募集资金后支付股转款）；
（2）在REITs成立的时点上，将持有私募基金的全部基金份额，私募基金收购SPC的全部股权并发放债权，SPC将持有项目公司的100%股权；
（3）REITs成立后的特定期间内（通常6-12个月内），项目公司反向吸收合并SPC，吸收合并后，项目公司存续，SPC注销；
12、公募REITs运营管理阶段情况
（1）基金管理人主动履行项目运营管理职责
基础设施基金运作过程中，基金管理人应当按照法律法规规定和基金合同约定主动履行基础设施项目运营管理职责，包括：
1. 及时办理基础设施项目、印章证照、账册合同、账户管理权限交割等
2. 建立账户和现金流管理机制，有效管理基础设施项目租赁、运营等产生的现金流，防止现金流流失、挪用等
3. 建立印章管理、使用机制，妥善管理基础设施项目各种印章
4. 为基础设施项目购买足够的财产保险和公众责任保险
5. 制定及落实基础设施项目运营策略
6. 签署并执行基础设施项目运营的相关协议
7. 收取基础设施项目租赁、运营等产生的收益，追收欠缴款项等
8. 执行日常运营服务，如安保、消防、通讯及紧急事故管理等
9. 实施基础设施项目维修、改造等
10. 基础设施项目档案归集管理等
11. 按照本指引要求聘请评估机构、审计机构进行评估与审计
12. 依法披露基础设施项目运营情况
13. 提供公共产品和服务的基础设施资产的运营管理，应符合国家有关监管要求，严格履行运营管理义务，保障公共利益
14. 建立相关机制防范外部管理机构的履约风险、基础设施项目经营风险、关联交易及利益冲突风险、利益输送和内部人控制风险等基础设施项目运营过程中的风险
15. 按照基金合同约定和持有人利益优先的原则，专业审慎处置资产
16. 中国证监会规定的其他职责
（2）设立子公司或者委托外部管理机构作为项目运营管理方
基金管理人可以设立专门的子公司承担基础设施项目运营管理职责，也可以委托外部管理机构负责前述4-9项运营管理职责（与底层项目运营相关的职能范围），其依法应当承担的责任不因委托而免除；
基金管理人委托外部管理机构运营管理基础设施项目的，应当自行派员负责基础设施项目公司财务管理。基金管理人与外部管理机构应当签订基础设施项目运营管理服务协议，明确双方的权利义务、费用收取、外部管理机构考核安排、外部管理机构解聘情形和程序、协议终止情形和程序等事项；
13、操作流程
14、项目时间表
公募REITs产品的执行工作安排梳理如下：
尽调准备：中介机构进场尽调，完成方案、现金流及估值的设计以及法律尽调工作；
方案相关流程：就REITs产品，公司内部需履行内部流程进行准备；
私募基金结构搭建：私募基金设立后，先行将股权协议转让给私募基金，支付首付款；
项目申请：根据首批试点预计时间表，在取得国家发改委向证监会的推荐函后，向交易所及证监会进行申请；
批文及发行：预计可在申报后3个月内获得项目批文并进行发行；
发行完毕后：发行完毕后，依次完成私募基金实缴、项目公司股权收购及债权投资、项目公司的工商变更等操作。
发表于 2022-10-1 15:36:25
